I denne saken gav selger informasjon om rotter, men unnlot å fortelle om hvor alvorlig problemet var, at det hadde pågått i 20 år og at de andre seksjonseierne ikke var motivert til å dekke utbedringskostnadene. Dette var en klassisk underkommunisering, fordi også selger forstod at eierseksjonen var uselgelig dersom de hadde gitt alle opplysningene.

Selger hadde selv forlikt sin sak mot sin selger med et beløp på 60 000,- etter at de fikk kritikkverdig bistand fra sin boligkjøperforsikring. Saken ble forlikt uten at boligkjøperforsikringen innhentet en skikkelig fagkyndig vurdering der det reelle omfanget ble avdekket. Selger var derved «fanget» i det forliket, da rottene kom tilbake 6 måneder etter at forliket ble inngått.

I små sameier kan det være et uløselig problem når man får store skader i fellesareal, der én av seksjonene er mest påvirket. Da er man avhengig av at de andre seksjonseierne har likviditet og et ønske om å rydde opp i manglene, ellers havner man i en rettslig tvist med de øvrige seksjonseierne.

Saken viser at man enten må rydde opp i problemene før salg eller gi fullstendige opplysninger.

Les hele dommen her (PDF)

Sammendrag

Tingretten behandlet en sak om heving og erstatning etter kjøp av en leilighet i et bygårdsseksjonssameie med seks seksjoner, hvor kjøperen kort tid etter overtakelse oppdaget alvorlige og vedvarende rotteproblemer.

Bygget, opprinnelig oppført i 1897 og ombygd/rehabilitert på 1990- og 2000-tallet, hadde hatt rotteproblemer i lange perioder, særlig knyttet til lavere etasjer og fellesareal. Dette var kjent for flere tidligere eiere og sameiet, og dokumentert gjennom rapporter og inspeksjoner fra profesjonelle aktører som Anticimex over flere år.

Kjøperen anførte at selger ga mangelfulle og misvisende opplysninger om rottesituasjonen, tilbakeholdt viktige rapporter og feilinformerte om skadeutbedring og bruk av skadedyrbekjempelse. Det ble også påvist mangler ved ventilasjon og takkonstruksjon i tilbygget.

Retten vurderte reklamasjonene som rettidige, la avgjørende vekt på mangelfulle opplysninger fra selger og konkluderte med at risikoen langt oversteg det en kjøper med rimelighet kunne forvente.

Dommen fastslo at det forelå et vesentlig avtalebrudd etter avhendingsloven, med rett til heving, tilbakebetaling av kjøpesummen, erstatning og dekning av sakskostnader.

Rettens vurdering av partenes påstandsgrunnlag (bevisvurdering)

• Kjøper reklamerte rettidig etter at omfanget ble avdekket ved åpning av gulv i juli 2023.
• Omfattende og langvarig rotteproblem var bevist og kjent for selger.
• Salgsdokumentasjonen ga et misvisende og avdramatisert bilde av problemene.
• Manglende lufting i takkonstruksjon ble sannsynliggjort.
• Utbedringskostnadene var svært høye og leiligheten ubeboelig.
• Selger kunne i noen grad bebreides, noe som inngikk i vesentlighetsvurderingen.

Rettens juridiske vurdering i korte punkter

• Rotteproblemet utgjør en mangel etter avhendingsloven §§ 3-1 og 3-2.
• Uriktige og mangelfulle opplysninger er gitt, jf. §§ 3-7 og 3-8.
• Manglende lufting og branntekniske avvik er mangler.
• Utbedringskostnadene overstiger klart terskelen for heving.
• Kjøper har rett til heving etter § 4-13.
• Forsinkelsesrenter og erstatning tilkjennes.
• Sakskostnader dekkes fullt ut.

Rettens konklusjon

• Selger og forsikringsselskapene dømmes in solidum til å tilbakebetale kjøpesummen på kr 2.850.000 med renter.
• Kjøper tilkjennes erstatning på kr 694.179 med renter.
• Sakskostnader på kr 454.751 tilkjennes.